Оформление квартиры в собственность

Оформление квартиры в собственность - процесс сложный и рискованный, поскольку подразумевает признание вашего права на недвижимость, а на кону стоят немалые деньги. Мошенники, "черные" риэлторы, неожиданные родственники, претендующие на ваше будущее жилье - вот далеко не полный список опасностей, которые вас могут поджидать на пути оформления квартиры. И хорошо, если у вас (или супруга) есть другое жилье, куда в случае чего можно будет переехать. А если такого жилья нет? Как быть? Ответ прост - обеспечить приобретение и оформление жилья таким образом, чтобы исключить все возможные юридические риски и обеспечить признание именно вашего права на данную недвижимость.

Оформление прав на недвижимость состоит из нескольких этапов: поиска и проверки юридической чистоты квартиры, подготовки и подачи документов на регистрацию сделки, признание прав на недвижимость и получение свидетельствующих об этом документов.

Мы подробно расскажем вам о каждом этапе и поможем пройти тернистый путь к получению документов в случае приобретения недвижимости как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Поиск подходящей недвижимости

Прежде чем начать поиск нового жилья, обратите внимание на следующее. Если вы состоите в зарегистрированном браке, то приобретенная квартира будет общей собственностью супругов. Если вы хотите этого избежать, лучше до сделки оформить брачный договор, где прописать, как будет распределена собственность супругов и их доли в приобретаемой квартире.
Срок оформления квартиры в собственность может быть разным и зависит от ваших возможностей и расторопности продавца.

Вторичный рынок

Как известно, на вкус и цвет товарищей нет. Однако когда дело касается покупки квартиры, одного вкуса будет недостаточно. Кроме расположения квартиры, ее площади и состояния, вам следует обратить внимание на следующие признаки "проблемного" жилья: наличие плесени или грибка, качество коммунальных услуг (напор и слив воды, степень изношенности электрики и труб), желтые пятна на потолке (могут быть причиной проблем с кровлей или трубами) и т.п. Не стесняйтесь попросить продавца показать все детали, которые вас интересуют, а также сходить к соседям и узнать подробнее о возможных проблемах с данным жильем. Отличные информаторы - бабушки, сидящие у подъезда, вот уж кто вам во всех подробностях расскажет о проблемах с ЖКХ в доме и о наличии или отсутствии супругов, тоже претендующих на это жилье.

Новостройка или строящийся дом

Конечно, данных проблем можно избежать, если покупать квартиру в новостройке, но и в этом случае вас подстерегает немало рисков. На что нужно обратить внимание? Во-первых, на степень информированности о застройщике (как давно образовалась компания, какие дома уже сданы в эксплуатацию, готовы ли документы на землю и т.п.). Во-вторых, на степень развитости инфраструктуры. Имеется в виду транспортная доступность, наличие магазинов, детского сада, школы и т.п. В-третьих, на то, какой уровень коммунальных удобств и внутренней отделки входит в стоимость жилья. Таких нюансов еще не мало, однако запомните главное: нормальный застройщик предоставит вам всю информацию и документы в оригинальном виде по первому требованию.

Проверка юридической чистоты квартиры

1. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, для начала проверьте наличие у продавца оригиналов документов, подтверждающих признание его права на отчуждаемую недвижимость. Из представленных документов выписываем сведения о собственнике (если общая собственность, то и его супруга), адрес и кадастровый номер объекта недвижимости. Любой объект недвижимости вторичного рынка должен содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРПН), где будет указано признание на него зарегистрированных прав. Кроме того, в данном реестре также содержится информация о возможных ограничениях и обременениях в отношении данного объекта (арест, запрет на отчуждение, долгосрочная аренда, ипотека). В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения из ЕГРПН носят открытий характер и могут быть представлены в форме выписки по запросу любому лицу.
Порядок получения выписки не так сложен. Для этого вам необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы вашего региона с теми данными, которые вы получили от продавца. Выписки предоставляются платно (плата составляет 200 рублей). В выписке будет содержаться информация о собственнике, вид зарегистрированного права, а также данные об ограничениях и обременениях, если таковые есть. Выписку советуем получить два раза: при проверке документов и непосредственно перед самой сделкой, поскольку за время подготовки к сделке выписка может потерять актуальность. Срок получения выписки - от 1 до 5 дней в зависимости от региона.
Итак, при отсутствии обременений начинаем анализ возможных претендентов на жилплощадь. Для этого надо обязать продавца получить и предоставить вам сведения о зарегистрированных ранее и на текущий момент жильцах. Данные сведения содержатся в Справке формы 9 (лучшее брать расширенную справку, она отразит всех зарегистрированных лиц, начиная с момента основания квартиры).
На что нужно обратить внимание:
если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, супруги должны получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры;

• если в квартире зарегистрирован осужденный к отбыванию срока за совершенное преступление, то от такой сделки лучше отказаться или получить согласие на отчуждение жилплощади от данного осужденного, заверенное подписью начальника исправительного учреждения и его печатью;
• если в квартире один собственник, но квартира приобретена им в период брака, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на отчуждение, поскольку данная квартира - это совместная или долевая собственность супругов;
• если квартира приобреталась в браке, но на момент продажи оформлен развод, уточните, каким образом была разделена общая собственность супругов;
• если собственник один, но зарегистрированы другие лица, с них нужно взять расписку с указанием сроков снятия с регистрационного учета.

Если данные в справке формы 9 окажутся правдоподобными, а выписка из ЕГРПН не содержит ограничений или обременений жилплощади, можно приступать к этапу оформления договоров.
2. Если вы решили приобрести квартиру в готовой к проживанию новостройке, в первую очередь запросите у застройщика передаточный акт. Данный документ - признание того факта, что дом прошел экспертную комиссию и сдан в эксплуатацию. Ваша задача - проверить все, в том числе и документы, которые оформлялись на стадии подготовки к строительству и самого строительства. У застройщика должны быть оформлены:

• документы, подтверждающие признание права застройщика на землю;
• разрешение на строительство;
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В уставных документах застройщика и документах на строение должно быть указано одно и то же юридическое лицо.
Намного сложнее обстоят дела, если дом находится на стадии строительства или подготовки к нему. Квартира в таком доме должна быть куплена в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ...". В соответствии со статьей 4 упомянутого закона застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве, который должен пройти государственную регистрацию. Поэтому если вам сначала предлагают внести предоплату, а потом заключить договор, существует риск попытки обмана. Надежный застройщик сначала заключит с вами договор. В остальном вам нужно проверить такие же документы, что перечислены абзацем выше.

Подготовка документов и совершение сделки

Если вы не юрист и не обладаете знаниями о том, как правильно подготовить договор купли-продажи квартиры, вам лучше обратится к профессионалу в этом вопросе. Если все же решили готовить договор сами, обратите внимание, что в соответствии с главой 7 второй части Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи должен содержать следующие существенные условия:

• предмет договора - подробная характеристика продаваемого объекта;
• цена договора и срок передачи жилья новому собственнику;
• права, обязанности и ответственность сторон сделки;
• если в квартире проживают лица, которые сохраняют права на пользование данным жилым помещением, список таких лиц должен быть приложением к договору.

Если вы покупаете квартиру в новостройке, проект договора, как правило, готовит застройщик. Однако обратите внимание, что оплата взносов в долевое строительство должна осуществляться после государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве. Любой иной документ, даже предварительный договор купли-продажи, является "филькиной грамотой" и не дает гарантий на защиту ваших прав.
Кроме договора купли-продажи необходим акт приема-передачи, нотариально удостоверенное согласие супругов на совершение сделки по отчуждению имущества, документы, подтверждающие признание права продавца на отчуждаемую недвижимость, квитанция об оплате государственной пошлины:

• 1 000 рублей при регистрации договора купли-продажи;
• 200 рублей при регистрации договора долевого участия в строительстве.

Для того чтобы оформить право собственности на квартиру, договор и акт (при регистрации участия в долевом строительстве акт не требуется) должны быть подготовлены в трех экземплярах: продавцу, покупателю, регистрирующему органу. Если супруги решили оформить квартиру в общую собственность в равных долях, согласие не требуется, однако и покупателями по договору должны выступать оба супруга.

Подача документов и оформление собственности на квартиру

На момент подачи документов договор и акт должны быть подписаны всеми участниками сделки, а расчеты уже проведены. Затем продавец и покупатель обращаются в Управление Федеральной регистрационной службы по региону, где находится квартира, и передают документы для регистрации. Документы сдаются под расписку. Процесс оформления собственности на квартиру на данном этапе вас не затронет, поскольку осуществляется непосредственно государственным регистратором. Государственная регистрация предполагает проверку законности совершаемой сделки, юридическую чистоту квартиры и корректности договора на отчуждение. Если не будет выявлено факторов, препятствующих регистрации, можно считать, что процесс оформления собственности на квартиру подошел к концу и осталось только получить соответствующие правоустанавливающие документы.

Получение документов

После завершения процедуры государственной регистрации (срок, установленный законом, составляет 2 недели) вам должны выдать документ, который зафиксировал совершенную сделку, - Свидетельство о государственной регистрации права. Данный документ подтверждает признание права общей собственности на приобретенную квартиру, которое теперь может быть оспорено только в судебном порядке. Срок исковой давности небольшой - всего 3 года.
Поздравляем, вы оформили квартиру в собственность и стали ее законным владельцем!

Процедура признания прав на недвижимость как в новостройке, так и на вторичном рынке сложна и многоэтапна. Однако если подойти к ней со всей степенью ответственности, риск получения негативного результата будет снижен до минимального. Главное - это набраться терпения и не совершать поспешных действий, пока не будете уверены в легальности представленных документов. Тогда ваша новая квартира будет долгие годы радовать вас и ваших близких.