Доля в натуре: что подразумевает понятие и для каких случаев актуальна процедура?

Статья 252 Гражданского кодекса РФ посвящена теме выделения доли в натуре. Речь идет о частном домовладении, которое находится в совместной собственности нескольких владельцев. И хотя весь порядок, определения и последовательность процедуры изложены в ней подробно и довольно четко, все-таки сделано это юридическим языком, не всегда легким к восприятию несведущих в этом вопросе людей. Поэтому далее попытаемся изложить суть языком обыкновенным и доступным.

Не стоит путать выделение доли в натуре с понятием «раздел имущества», когда все участники общей собственности делят это имущество в соответствии с размерами своих долей. Когда же происходит именно выделение доли, то это подразумевает чаще всего то, что один из участников долевой собственности забирает (выделяет) свою долю имущества, оставшаяся же часть продолжает находиться либо в личном владении второго участника, либо в долевой собственности оставшихся владельцев (если изначально их было более двух).

Почему это понятие относится к слову "дом"?

Напрашивается вопрос: зачем нужно выделять долю именно в натуре, если ее можно оформить это в другом порядке? «Взять деньгами», предложив, например, второму собственнику пройти гораздо более простую процедуру выкупа доли, особенно, если она незначительна. С квартирами в основном так и происходит. Во-первых, потому, что выделение доли в квартире - очень сложное мероприятие, практически невозможное, даже если документально она находится в равной долевой собственности двух владельцев.

Почему? Потому что понятие "в натуре" подразумевает, во-первых, наличие отдельного входа в домовладение для каждой выделенной в натуре части, во-вторых - наличие в ней отдельной кухни и санузла, в-третьих - личный адрес. Другими словами, из одной квартиры требуется сделать две, причем абсолютно полноценные и функционирующие. Статья 252 ГК РФ четко оговаривает эти моменты.
В соответствии с требованиями, описанными в ней, домовладение после выделения из него натуральной доли не должно утратить своего целевого назначения, равно как и уменьшить свою рыночную стоимость. Словом, пострадать от выделения долей оно не должно никоим образом, равно как и владельцы не должны быть остаться ущемленными в своих правах.

С квартирами эти условия соблюсти практически нереально или возможно только в исключительно редких случаях.

А вот с частными домами дело обстоит гораздо проще и понятнее. Поэтому, когда возникает вопрос о процессе выделения натуральной доли недвижимости, находящейся в долевой собственности, то под объектами этой процедуры, скорее всего, подразумеваются дома, земельные участки и все постройки на их территории.

Для чего это обычно требуется?

Когда, собственно говоря, необходимость выделения доли возникает? Когда один из владельцев становится инициатором раздела, желая получить свою часть имущества в полноправное личное распоряжение, дабы впоследствии без проблем делать с ним все, что заблагорассудится: продавать, дарить, закладывать, делать ремонт и расширять площадь, наконец.
Ведь при долевом участии осуществить все эти процедуры без согласия совладельцев невозможно. Да и согласие выручает далеко не во всех случаях. Например, ипотечный кредит. Опираясь на закон РФ, абсолютно все банки очень настороженно относятся к имуществу, находящемуся в долевой собственности, т.к. в ипотеку они имеют право брать только целую часть недвижимости. Другими словами, для того чтобы один владелец смог заложить свою часть дома, это же придется сделать со своими долями и остальным совладельцам, выступая при этом поручителями. Вряд ли такое положение вещей найдет поддержку, причем со всех сторон. Поэтому выделение долей в натуре становится вполне оправданным и логичным решением многих вопросов.

Пример выделения натуральной доли

Как этот процесс выглядит на практике? Предлагаем стандартный (и самый простой) пример раздела частного дома, точнее выделения доли.
Имеем дом площадью 120 кв. метров, адрес: ул. Иванова, 32. В свидетельстве о его регистрации указаны два владельца: Морозов и Степанов, - которым дом принадлежит в равных долях (60 кв. метров - у одного, 60 кв. метров - у другого). Степанов захотел выделить свою долю в натуре, дабы реконструировать принадлежащую ему часть домовладения и в дальнейшем взять под нее кредит. Пройдя через все процедуры, он получил документы, устанавливающие его право на отдельное домовладение. Только уже не ½- его часть, а на полноценный дом, площадью 60 кв. метров, расположенный по адресу ул. Иванова, 32 А. У Морозова на руках оказался аналогичный пакет документов, согласно которым он стал владельцем такого же по площади частного дома, сохранив при этом его номер, ул. Иванова, 32.

"Подводные камни"

Конечно, далеко не всегда выделение доли происходит так гладко, как написано выше. Ведь в реальности четкое разделение собственности в соотношении 50:50 присутствует очень редко, другие же варианты выделения долей собственности чреваты частыми недоразумениями.
Например, когда инициатору разделения причитается меньший процент доли, чем тот, который позволил бы ему выделиться в отдельное домовладение. В этом случае решением может стать докуп (если это можно так назвать) небольшой доли. Пример: собственник владеет 30% домовладения, а того, чтобы выделить и реально изолировать часть дома, требуется не менее 40%. Т.е. для решения вопроса о выделении долей он может выкупить в свою собственность еще 10% площади (причем учитываться будут не только жилые помещения, но и хозяйственные, такие как чердак, подвал, кладовые, различные постройки и даже коммуникации).

Порядок выделения долей: основные требования

Расскажем немного о процедуре выделения натуральных долей собственников недвижимости, точнее о том, как она происходит. Во-первых, процесс этот может осуществляться как на добровольной основе, так и в судебном порядке. В первом случае между всеми собственниками заключается Договор (или Соглашение) и регистрируется на государственном уровне. Во втором же варианте, когда стороны не смогли прийти к консенсусу, решение о выделении долей выносит суд, причем делает это на основании заключений строительно-технической экспертизы.

Какие стороны вопроса затрагивает работа эксперта? Главный вопрос, на который экспертиза должна дать ответ: возможен ли раздел данного строения и земельного участка, на котором оно находится? Если да, то каким образом это оптимальнее всего сделать с учетом всех технических и юридических условий (т.е. чтобы от процесса раздела не пострадал ни сам дом, ни его владельцы)?
Эксперт должен установить степень износа строений, определить объем работ, которые потребуется провести при выделении долей в натуре и даже оговорить их приблизительную стоимость.
Если же раздел, соответствующий всем требованиям, невозможен, то экспертиза должна установить размер денежной компенсации, а для этого определить рыночную стоимость домовладения.

Санитарные нормы - прежде всего!

Самое большое внимание из всех вышеперечисленных пунктов эксперт уделяет техническим возможностям для выделения долей. Т.е. насколько изолированные части дома после раздела будут соответствовать таким нормам, как, например, необходимая доза естественного освещения, уровень влаги, скорость движения воздуха, и другим показателям, по которым можно судить о том, что выделенные части могут стать полноценными объектами недвижимости, безопасными для проживания в них людей. Также необходимо подтвердить, что при выделении долей будут соблюдены все санитарные требования относительно вновь образовавшихся удобств (канализации, водопровода, отопления, газоснабжения и т.д.)

Порядок в документах - залог правильного оформления

Для того чтобы правильно провести судебную строительно-техническую экспертизу, необходимо, чтобы в материалах дела присутствовали следующие документы.

• исковое заявление с графическим приложением и протокол судебного заседания (точнее, та его часть, где оговаривается назначение экспертизы);
• технический паспорт домовладения, оформленный надлежащим образом, т.е. содержащий в себе сведения о площади и технических характеристиках не только дома, но и всех сооружений и коммуникаций, находящихся на территории прилегающего участка (причем это касается и не зарегистрированных официально строений);
• документы, подтверждающие право владения недвижимостью (договор купли-продажи, документы на наследство и т.п.). Обязательное условие: в свидетельствах о регистрации собственности каждого владельца должна содержаться информация о величинах долей;
• документы, отражающие порядок пользования домовладением, а также пожелания всех сторон относительно его раздела.

Как понятно из всего вышесказанного, процедура выделения долей - дело довольно хлопотное. Но если цель оправдана, документы правильно оформлены, а бюджет распланирован, весь процесс раздела проведен в надлежащем порядке, то этот шаг станет не только решением многих вопросов, но и хорошей инвестицией в будущее.